13 февраля 2009
3258

Цены на жилье в у.е. Саратовские ожидания

Российские строительные компании принялись переводить ценники на квартиры в условные единицы. Первыми о переходе на оплату в у.е. объявили московские девелоперы. Новые правила продажи вступили в силу с начала этого года, вторая волна отказов от рублевых схем пришлась на 1 февраля. Вслед за столичными строителями, последовали питерские коллеги. Эксперты рынка недвижимости говорят о ближайшем массовом переходе на валюту. Смена принципов ценовой политики, по мнению наблюдателей, может как стабилизировать ценовую ситуацию на первичном рынке, так и вызвать очередной взлет цен, снизить спрос на и без того замершем рынке жилья.
Стоит ли ожидать подобных шагов на саратовском рынке недвижимости?

Продавать за рубли - работать в убыток
Отдавать квадраты за рубли, значит работать в убыток - примерно так объясняли столичные застройщики свое решение о переводе цен в условные единицы. Сформулированные комментарии непременно содержали фразы о падении национальной валюты и стремительном удешевлении активов. По словам некоторых девелоперов, с учетом девальвации курса рубля жилье за последние 3-4 месяца подешевело на 30% и продолжает падать в цене. Представитель ЖБК-3 Андрей Кирсанов предполагает: "По всей видимости, это было поспешное решение, связанное с падением курса доллара в декабре. Таким образом застройщики пытались привлечь покупателя. Ведь если банально снизить цены, значит признаться, что дела совсем плохи. Это была завуалированная скидка. А теперь доллар растет. Не рады этому шагу ни покупатели, ни застройщики - доказательству тому возросшее в десятки раз число скидок. Данный шаг вызвал рост цен на недвижимость при достаточно невысоком спросе на жилье".
Данное решение московских строителей продиктовано желанием получить сверхприбыли, говорит Андрей Блохин из строительной компании "Билд -инвест". Защиту от девальвации рубля в переходе на валюту видит весьма сомнительной: "Заработная плата осталась прежней, цены на стройматериалы чуть подешевели, но возросли тарифы на электроэнергию. Составляющие остались те же".
"Отказ от рублевых схем вызван падением курса рубля и это даже не обсуждается",- заявляет профессор ПАГС Александр Степанов. Экономист не исключает ближайшего возвращения к прежней ценовой политике. "Изменения за последние 2-3 дня указывают на тенденцию - доллар чуть-чуть приупал, евро стабилизировалось, можно условно говорить об укреплении курса рубля. Хотя все может быть. Однозначно заявлять сегодня чрезвычайно сложно. Девелоперы думают, что попали в точку в условиях пресловутой волатильности, но может быть совсем наоборот". Александр Степанов настаивает - выбор единицы измерения цены квадратного метра не является принципиальным вопросом. "Стоимость жилья определит рынок. Можно установить выгодную цену и остаться без денег. Главное, чтобы был покупатель и соответствующий ресурс на приобретение жилья".
Аналогичное мнение о смене ценников высказывает руководитель гильдии строителей при ТПП саратовской области Борис Чернодед. "Получить дополнительную прибыль при переходе на расчеты в условных единицах не реально. Можно перевести цены в доллар, но спрос от этого не поднимется. Считаю это решение неразумным".
Категоричный ответ на просьбу прокомментировать новшества на российском рынке недвижимости дал председатель совета директоров ГК "Лепта" Яков Стрельцин: "Продажи, которые московские, питерские строители стали переводить в условные единицы, в своей основе имеют те валютные кредиты, которые строительные компании могли себе позволить в 2007-08 годах. Валютные кредиты строителям могли обходится в 10%, а иногда и дешевле, они были выгодны при стабильном долларе. Для того, чтобы планировать возврат валютных средств застройщик вынужден планировать и приход их в долларах. Исходя из чего он привязывает продажи к условной единице. Это или доллар, или то, что идет из расчета бивалютной корзины. На саратовском рынке не один из застройщиков валютного кредита не брал. Мелкие проекты частного характера типа коттеджей действительно финансировались по схеме через валюту, но они никакого отношения к массовому строительству не имеют".
Кстати, существуют прогнозы о том, вскоре строительные компании столкнутся буквально с принуждением брать кредиты в валюте. Сегодня банки, снижая собственные риски, переводят средства в иностранную валюту, поэтому и выдавать кредиты они будут исключительно в валюте. Еще одно объяснение введению бивалютной схемы - желание игроков на рынке жилья привлечь валютные сбережения инвесторов. Есть мнение, что у множества россиян есть валютные накопления, общая сумма которых достигает 60 млн. долларов. Председатель `Ассоциации застройщиков`, генеральный директор "Саратовоблжилстрой", депутат областной думы Леонид Писной считает, что данная мера повысит доступность жилья, так как многие хранят сбережения в твердой валюте.

Стабилизация или взлет цен
Мнения экспертов о последствиях смены правил ценовой игры различны. Одно из предположений - указанная в у.е. по фиксированной ставке цена стабилизирует ценовую ситуацию на первичном рынке.
Еще одно мнение - такая практика вызовет дополнительные сложности не только среди покупателей, но и в компаниях. Поскольку полностью отказаться от рубля застройщики не смогут: цены в рекламе и бухгалтерская отчетность останутся по-прежнему в национальной валюте.
Перевод цен на квартиры в доллары может повлиять на снижение спроса. Так как многие банки прекратили валютное кредитование, покупателю придется брать кредит в рублях и покупать квартиру по курсу иностранных валют, который может за время оформления измениться. Некоторые эксперты считают цены в у.е. скрытым их повышением, к которому рынок сейчас не готов. Есть и заявления об очередном взлете цен на жилье.
Те компании, которые не последуют за сторонниками перевода ценников в у.е. все таки пересмотрят рублевые цены в сторону увеличения.

В Саратове ценники пока не переписывают
Ни в одной из опрошенных саратовских компаний не заявили о решении привязать стоимость квадратного метра к бивалютной корзине. О том, что в компании не рассматривают отмену рублевых схем заверили в компаниях "Сарград", "Билд-инвест", ЖБК-3, "Кронверк", "Шэлдом". Многие из собеседников подчеркнули - основной составляющей строительной продукции является местный материал и местная рабочая сила, никакого смысла привязывать цены к условным единицам нет.
Яков Стрельцин сказал: "Введение таких схем Саратову не грозит. Риски строителей будут покрываться ростом цен. Дно, о котором долго говорил рынок, в Саратове достигнуто. Дальнейшее снижение - это работа в убыток. Та часть проектов, которая будет работать в убытке даже небольшое время, придет к банкротству и все эти проекты будут на дефолте. А остальные будут двигаться вслед за инфляцией. То что мы сейчас наблюдаем по 8 площадкам, демонстрирует рост цены. Дальнейшее повышение цен на материалы, энергетику, транстпорт, налоги и особенно на обслуживание очень дорогостоящих кредитных ресурсов приведет застройщика к вынужденному повышению цены. Запасы на рынке не вечны, они будут проданы и все последующие метры будут дороже, а метров будет меньше".
Андрей Блохин прогнозирует дефицит предложений уже в конце этого года. Борис Чернодед заявил: "Думаю, что в Саратове не появятся цены на жилье в у.е. Руководители крупных строительных организаций достаточно умные люди, чтобы совершать такие глупости. Действия московских и питерских застройщиков считаю нарушением законодательства. За это надо наказывать".
Леонид Писной вспоминает, что подобная практика в строительстве применялась: "До 1998 года в додефолтное время при колебании курса рубля на 10-15% мы исходили из долларовых цен на квадратный метр, но условно. При этом ни одна саратовская организация в договорах долларовый эквивалент стоимости метра не указывала".
Снижение курса рубля для саратовского рынка недвижимости, считает облдеп, это увеличение базы потенциальных покупателей. "Люди становятся богаче при пересчете на рубли. Я подозреваю, что всплеск активности на рынке дешевых квартир эконом-класса (750 -800 тыс. руб.), который я наблюдаю за последнюю неделю можно эквивалировать к определенным семейными запасами. Есть 20 тыс. долл, а остальное можно занять". Прогнозы застройщика таковы - в случае дальнейшего снижения курса рубля, произойдет рост цены за квадратный метр в рублевом эквиваленте. При девальвации рубля на 10%, стоимость жилья вырастет на 5-6%. Это будет связано с использованием импортных материалов.

13 февраля 2009
Владимир Ворох
news.sarbc.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован